La construcción de mejoras en suelo ajeno

Es una situación irónicamente muy común en nuestro país que se dé el caso donde se construya en un terreno ajeno, es decir, que no le pertenece a quien construye la mejora, sucede en algunos casos que los padres poseedores de un terreno registrado permiten que hijos con sus familias construyan en su terreno ya sea por economía, comodidad, etc., sin embargo, hay otros casos en los que simplemente un tercero decide construir en un terreno registrado por el simple hecho de verlo vacío, sin este último tener conocimiento si existe o no un dueño.

Cabe destacar que la Ley define las mejoras como todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su valor. Sin embargo, en terrenos registrados solo se anotarán las mejoras a favor de terceros que sean permanentes.

Con la promulgación de la Ley 108-05 se modifica totalmente la Ley 1542 que contemplaba la forma en que debían ser registradas las mejoras en terrenos registrados o no, sin embargo, nuestra nueva Ley de Registro Inmobiliario no dedica ningún artículo sobre las mejoras o su registro. Dicha omisión llevó a la Suprema Corte de Justicia a incluir en los artículos 124 al 127 del Reglamento de los Tribunales de Tierras (RTT) y en los artículos 26 al 28 del Reglamento General de Registros de Títulos (RGRT), el tema de las mejoras.

Dadas las circunstancias procedemos a analizar sobre ¿qué sucedería si alguien construyera sobre un terreno registrado ajeno una mejora? La respuesta es simple, Las mejoras permanentes a favor de terceros sólo se anotarán en el Registro Complementario del Inmueble: (i) cuando una decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria así́ lo ordene como consecuencia del proceso judicial de saneamiento, o (ii) con el consentimiento expreso del dueño del inmueble contenido en un acto auténtico.

En tal sentido cuando se trate de terrenos registrados ningún tercero podrá construir una mejora sin autorización expresa del propietario, y si lo hiciere sin su consentimiento, este perdería todo su derecho de reclamar sobre esta mejora construida.

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